Daling huizenprijs met 8% realistisch, volgens makelaarsclub NVM

Huizenprijzen zijn in het slotkwartaal van 2022 op jaarbasis met 6,4 procent gedaald, gemiddeld genomen. Dat bleek donderdag uit cijfers die door makelaarsvereniging NVM naar buiten zijn gebracht.

Eerder deze week voorspelde kredietverzekeraar Allianz Trade voor de komende twee jaar een daling van de gemiddelde huizenprijs met in totaal 8 procent. Daar komen we met de huidige prijsontwikkeling aardig in de buurt, vertelt Lana Gerssen, vakgroepvoorzitter Wonen bij de NVM, aan Business Insider.

“Als je de lijn van de dalende prijsontwikkeling doortrekt zou het best kunnen dat we de komende jaren een daling van in totaal 8 procent gaan zien”, aldus Gerssen.

Zij maakt wel de kanttekening dat prognoses van banken en verzekeraars over de ontwikkeling van huizenprijzen doorgaans met grote onzekerheid zijn omgeven. “Onze makelaars verwachten een lichte daling dit jaar. Of we uiteindelijk met 8 procent dalen, zullen we achteraf met elkaar concluderen”, aldus Gerssen.

Wat zijn de belangrijkste drijfveren van de afkoeling van de woningmarkt?

"Er is meer aanbod op de markt gekomen waardoor potentiële kopers meer keuze hebben. Daardoor zie je dat de druk om iets te kopen wat lager is. Minder mensen voelen de noodzaak om te overbieden. Vorig jaar had je extreme overbiedingen. Nu heb je steeds meer dat de woning rond de vraagprijs wordt verkocht en niet boven de vraagprijs."

"Verder is de hypotheekrente omhoog gegaan. Hierdoor kan een groep kopers de maandlasten niet betalen. Dit heeft als gevolg dat er minder kopers zijn. Gecombineerd met een groter woningaanbod zorgt dat ervoor dat de krapte afneemt en de prijzen aan het dalen zijn. Het is verder goed om te beseffen dat historisch gezien de hoogte van de huidige hypotheekrente helemaal niet extreem is."

Hoe lang denk je dat deze situatie van een groeiend aanbod en dalende prijzen nog zal duren?

"We komen uit een behoorlijke vreemde tijd waarin het aantal te koop staande woningen historisch laag was. Dat zien we nu stijgen. Het is moeilijk te voorspellen hoe lang deze marktomstandigheden gaan duren. Het hangt af van de ontwikkelingen in de wereld. Wat we wel kunnen zeggen is dat we naar een gezonde markt toe bewegen."

Kunnen we dit jaar dichtbij de situatie van de woningcrisis van 2009 komen?

"Nee, de omstandigheden zijn heel anders. Toen was er een grote vraaguitval en nu is er veel vraag naar huizen. Daarnaast was er in de periode tussen 2009 en 2013 sprake van veel economische problemen en financiële onzekerheid. Nu hebben we een tekort aan arbeidskrachten in plaats van een uitval van banen."

"Verder zijn de lonen aan het stijgen, is er een verbeterde mogelijkheid om een huis te kopen omdat bijvoorbeeld het salaris van een partner volledig mag meetellen, en zijn er meerdere regelingen voor starters. En ander groot verschil is dat je vlak voor de kredietcrisis veel meer mocht lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, waardoor je hypotheek sneller onder water kwam te staan. Als je naar alle deze dingen tegelijk kijkt, is de situatie nu heel anders."

Zijn we nog steeds in een verkopersmarkt?

"De krapte indicator staat momenteel op 3,2, wat betekent dat mensen uit ruim drie woningen kunnen kiezen. Dit geeft nog steeds een verkopersmarkt aan. Als we tussen 5 en 10 zitten dan bereiken we een meer evenwichtige markt."

"Ik zou het mooi vinden als we in die evenwichtige markt komen, dan is er meer keuze voor mensen. In zo'n markt zullen ook prijzen zich wat stabieler gedragen."

De prijzen zijn aan het dalen, maar toch kopen veel mensen huizen boven de vraagprijs. Hoe kan dat?

"Er wordt nog steeds in 45 procent van gevallen overboden. Mensen zijn gewend om boven de vraagprijs te bieden. Maar het aantal grote overbiedingen is aan het afnemen. We hebben nu sowieso minder overbiedingen en minder extreme overbiedingen. Uiteindelijk willen we naar een situatie waar je de vraagprijs betaalt, dat is een normale markt."

Lees ook: Huizenprijs daalt en aanbod woningen stijgt, maar we zijn nog ver verwijderd van een kopersmarkt: bekijk de grafiek

Het aanbod neemt volgens de NVM nog niet snel genoeg toe. Hoe sterk moet het aanbod stijgen om in een evenwichtige markt te komen?

"We komen uit een markt waar mensen te weinig keuze hebben. Met een krapte indicator tussen 5 en 10 zitten we in een evenwichtige markt. Een potentiële koper kan dan uit 5 tot 10 woningen kiezen. Om dit te bereiken moeten we het huidige aanbod verdubbelen. Het is verder wel zo dat als de vraag uitvalt, je dan opeens ook veel meer aanbod aan woningen hebt."

Tijdens de coronapandemie stegen huizenprijzen buiten Randstad sneller, omdat door thuiswerken meer mensen landelijk wilden wonen en op afstand werken. Is die trend er nog steeds?

"We zien niet dat deze beweging zich terugtrekt. Het is nog steeds gaande. Een belangrijke drijfveer om buiten Randstad te gaan wonen is het gebrek aan woningen binnen de Randstad."

LEES OOK: Huizenprijs daalt in slotkwartaal van 2022 met ruim 6% op jaarbasis – aanbod van te koop staande woningen stijgt